De société civile immobilière (SCI) (civiele vennootschap onroerend goed)
is een voortreffelijk werktuig voor het regelen van de erfenis.
De juridische vorm SCI stamt al van tweehonderd jaar geleden (1804) maar ontleent haar huidige vorm aan een wet van 4 januari 1978.
Sommigen noemen de SCI een toverbevoegdheid omdat hiermee in het bijzonder de belasting ontweken kan worden.
De SCI lost een aantal problemen met het erfrecht op, maar niet allemaal.
Een alternatief voor de indivision.
SCI, opgericht voor 99 jaar, wordt door een zaakvoerder geleid van wie de bevoegdheden zeer vrij door de statuten worden bepaald.
Ander voordeel: SCI profiteert, in principe, van de fiscale transparantie.
Dat betekent alleen maar dat zij aan de vennootschapsbelasting ontsnapt.
De ontvangen huren worden in evenredigheid uitbetaald aan de vennoten, dit valt dan weer onder de inkomstenbelasting.
En de formaliteiten om een SCI op te richten zijn eenvoudig en snel: u stelt de statuten op,
u ondertekent deze en publiceert een kennisgeving van oprichting van de SCI in een krant en u laat de vennootschap
bij het register van de vennootschappen inschrijven.
Of u vraagt een advocaat of een notaris dit voor u te regelen en de kosten liggen tussen de 1.000 en 1.500 euro.
Dan minstens één algemene vergadering per jaar, waarin de zaakvoerder zijn verslag uitbrengt.
Zij moet eveneens een boekhouding houden, min of meer vereenvoudigd volgens de aard van haar activiteiten.
Enkele voorbeelden en voordelen.
1. Twee personen kopen zonder getrouwd te zijn
Voor de getrouwde paren, heeft de wet alles voorzien.
In geval van overlijden van een echtgenoot, kan de overlevende in de huisvesting, gratis gedurende een jaar,
en zelfs tot het eind van zijn leven (artikelen 763 en 764 van de burgerlijke Code) blijven.
Voor de partners, zelfs pacsés (geregistreerd samenlevenden), bestaat er niets.
Wanneer een partner overlijdt, kunnen zijn erfgenamen de overlevende uit het huis zetten.
Om dat te vermijden, kunnen de partners een SCI oprichten waarin ze het vruchtgebruik wederzijds regelen.
Het resultaat: iedereen wordt bloot eigenaar van zijn eigen deel en vruchtgebruiker van deze van de andere.
Bij het eerste overlijden komt de helft van het blote eigendom van de overleden partner naar de overblijvende partner en
deze krijgt vol eigendom, zonder successierechten te betalen. En op de andere helft, behoudt hij het vruchtgebruik.
Hij beschikt aldus over het eigendom en over het recht van vruchtgebruik op het geheel van de huisvesting voor het restant
van zijn leven.
2. Als enige en met volle bevoegdheden beheren.
In indivision, worden de beslissingen met algemene stemmen genomen, maar bij de SCI, hangt alles van de statuten af.
De zaakvoerder kan met zeer brede bevoegdheden leiden: kopen, lenen, verkopen (behalve in geval van minder belangrijke vennoot).
En dat, zelfs als hij slechts nog 1 aandeel van de vennootschap heeft!
Hij kan dus alle anderen aandelen aan zijn kinderen geven en toch heer en meester blijven.
Alleen moet de zaakvoerder minstens eens per jaar verslag uitbrengen aan de vennoten
en zijn handelingen moeten in overeenstemming zijn met de statuten.
Bovendien stelt hij zich, zowel burgerlijk als strafrechterlijk aansprakelijk voor de eventueel begane fouten.
3. Het kapitaal vergrendelen en elk indringen vermijden.
Door een clausule "van goedkeuring" in de statuten op te nemen,
moeten de vennoten de toetreding van nieuwe persoon in het aandelenkapitaal voorleggen.
De clausule kan alle manieren van overdracht van de aandelen betreffen: de verkoop,
maar ook de overdracht door schenking of opeenvolging, zelfs ten gunste van de echtgenoot of een afstammeling!
4. Een eigendom van familie tussen verschillende generaties behouden.
Wanneer men het huis waar de kinderen en de kleinkinderen graag willen zijn, wilt behouden dan vormen de grootouders een SCI
waar zij het onroerend goed inbrengen.
Aangezien zij in het huis wonen, behouden zij het vruchtgebruik van de aandelen en
verdelen verder het naakte eigendom tussen al hun afstammelingen.
Aldus wordt de overdracht van het eigendom aan de jonge generaties verzekerd.
5. Het professionele vermogen.
Een eigenaar van een bedrijf (in Frankrijk fonds en murs) wil zijn bedrijf verkopen om zo van zijn pensioen te kunnen gaan genieten.
Het geheel is echter te duur voor de mogelijke koper.
Hij brengt dan het pand (murs) onder in een SCI, waar hij, zijn echtgenoot en kinderen aandeelhouders van zijn.
Het bedrijf (fonds) verkoopt hij afzonderlijk, voor een meer betaalbare prijs, aan een koper en de SCI verhuurt hem de muren/het pand.
Onze eigenaar wint dan op alle fronten. Met de huur, verzekert hij zich van de inkomsten voor zijn pensioen.
Door de schenking van het naakte eigendom van de aandelen van de SCI aan zijn kinderen te doen,
brengt hij het onroerend goed in geruisloos over. Door zich statutaire zaakvoerder te benoemen, kan hij blijven leiden.
Nadeel - geen enkel, behalve het risico dat de huur niet wordt betaald.
6. Een goed verkopen aan zijn kinderen.
Ouders zijn eigenaars van een b.v. appartementencomplex (met huuropbrengsten) dat zij op naam van hun kinderen willen overschrijven.
Daarvoor verkopen zij het goed aan een SCI die door de kinderen is opgericht.
Weliswaar hebben zij daarvoor niet het kapitaal,
maar de vennootschap leent hen het geld dat weer door de huurinkomsten kan worden afgelost.
Wat de ouders betreft, als zij geen behoefte aan contant geld hebben,
kunnen zij het bedrag van de verkoop op een verzekeringscontract plaatsen en daarvan de kinderen als begunstigden aan te wijzen.
Hoe te handelen?
Voor er een SCI wordt opgericht is het zaak zich tot in de details te laten informeren door de notaris.
"Pacsés" = samenwonende met een samenwoningscontract.
Verder lezen:
